PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Pada umumnya kita sudah banyak yang mengenal PPN (Pajak Pertambahan Nilai). Kali ini kita akan membahas mengenai PPN atas kegiatan membangun sendiri atau PPN KMS. PPN KMS sendiri sebenarnya sudah diatur pada Peraturan Menteri Keungan Nomor 163/PMK.03/2012. Kita akan bongkar penjelasan mengenai PPN KMS berdasarkan peraturan tersebut.

Masyarakat umum sebagai besar belum mengetahui mengenai PPN KMS ini. Jika kegiatan membangun dengan menggunakan jasa konstruksi, sudah jelas akan dipotong PPh Pasal 4 Ayat 2 dan PPN atas jasa kena pajak. Namun, jika kita melakukan kegiatan membangun sendiri, kita juga akan terikat oleh peraturan mengenai PPN KMS.

Awalnya kita harus mengetahui apa yang menjadi objek pajak PPN KMS. Objeknya ada total biaya yang dikeluarkan oleh perorangan atau badan dalam melakukan pembangunan sendiri. Adapun syarat bangunan tersebut sebagai berikut:

1. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja.
2. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha.
3. Luas keseluruhan paling sedikit 200m².

Dari syarat di atas, dapat dilihat bahwa total luas bangunan paling sedikit 200m². Jadi jika ada pembangunan pada tanah seluas 150m² tidak akan terkena PPN KMS. Namun jika pembangunan dilakukan untuk bangunan tingkat dua, maka total luas bangunan menjadi kurang lebih 300m² (150m² lantai satu + 150m² lantai dua).

Selain persyaratan bangunan, PPN KMS juga terikat pada jangka waktu pembangunan maksimal 2 tahun. Jadi jika pada tahun pertama melakukan pembangunan seluas 150m² (tampak tidak sebagai objek PPN KMS), namun pada tahun kedua melakukan pembangunan lagi seluas 100m², maka akan terutang PPN KMS.

Kita sudah mengetahui bahwa apakah yang menjadi objek PPN KMS. Sekarang bagaimana cara menghitung PPN KMS sendiri? Pada umumnya beberapa kalangan langsung menembak bahwa tarif PPN KMS sebesar 2% (dua persen). Sebenarnya hal itu tidak salah, namun jika tarif 2% yang dikatakan sebagai tarif PPN KMS merupakan suatu kekeliruan. Tarif PPN KMS tetaplah 10% (sepuluh persen). Tapi sebelumnya, total biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan membangun sendiri harus dikalikan 20% terlebih dahulu untuk menjadi dasar pengenaan pajak (DPP). Nah, dari DPP tersebut baru dikalikan tarif PPN sebesar 10%. Jadi angka 2% yang sering disebut-sebut sebagai tarif pajak PPN KMS berasal dari tarif PPN KMS dikali dengan dasar perhitungan DPP (10% x 20% = 2%).

Contoh:

Bang Tigor sedang membangun rumahnya dengan tidak menggunakan jasa konstruksi. Pembangunan di mulai pada bulan Januari 2015 dan ditargetkan akan selesai pada bulan Desember 2015. Luas bangunan yang dibangun sebesar 250m². Anggaran yang dibuat oleh Bang Tigor untuk membangun rumahnya sebesar Rp 240.000.000,00.

Nah, untuk saat terutang PPN KMS, masih banyak masyarakat umum yang belum mengetahui secara benar. Pada peraturannya berdasarkan pasal 4 ayat 1 dikatakan "Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai". Dan pada pasal 5 juga jelas disebutkan bahwa PPN KMS dibayarkan setiap bulan.

Jadi untuk contoh di atas, kita asumsikan anggaran biaya diproporsionalkan untuk masing-masing bulan dari awal pembangunan sampai dengan target selesai, sehingga PPN KMS untuk bulan Januari 2015 sebagai berikut:

Anggaran pembangunan	=	Rp 240.000.000,00
Jangka waktu pembangunan	=	12 bulan
Biaya bulan Januari 2015	=	Rp   20.000.000,00
DPP PPN KMS	=	20% x Rp   20.000.000,00
	=	Rp     4.000.000,00
PPN KMS	=	10 % x Rp     4.000.000,00
	=	Rp         400.000,00

Dari perhitungan di atas, dapat kita lihat bahwa PPN KMS yang harus disetor bulan Januari 2015 sebesar Rp 400.000,00.

Semoga informasi ini dapat bermanfaat bagi pembaca.